Налоговый вычет при покупке квартиры: сколько можно получить и как

Когда человек покупает жилье, то он может воспользоваться налоговым вычетом. Это деньги, которые заплатит государство в виде уплаченного НДФЛ за прошедшие годы. Что такое налоговый вычет при покупке квартиры, сколько можно получить и как воспользоваться своим законным правом?

Что значит налоговый вычет

Если человек осуществляет трудовую деятельность официально, то с его заработной платы высчитывается налог. Как правило, он равен 13%. Эти средства списываются с зарплаты работодателем, хотя по сути, деньги принадлежат работнику. Налоговый вычет дает возможность вернуть данные средства.

Механизм получения денег при возврате НДФЛ следующий:

• государство признает покупку квартиры;
• собственнику жилья вычитают из налогооблагаемого дохода размер вычета;
• налогооблагаемая база сокращается или возникает излишне уплаченный НДФЛ, который возвращают покупателю жилья.

Важно! Право на налоговый вычет есть у резидентов РФ, который платят со своего дохода НДФЛ.

Индивидуальные предприниматели, которые ведут деятельность на упрощенке, не смогут воспользоваться вычетом. Причина – они платят другой вид налога.

Вопрос эксперту

Могут ли самозанятые вернуть НДФЛ после покупки жилья?

Такого права у данной категории граждан нет, так как они являются плательщиками НПД.

Когда гражданин покупает жилье, при определенных условиях у него появляется право на имущественный вычет. Правила получения НДФЛ не распространяются на другие виды вычетов.

Когда появляется право

Заявить о возврате налога на доходы физических лиц (НДФЛ) после приобретения жилой недвижимости можно при выполнении следующих требований:

1. Покупатель квартиры – налоговый резидент РФ. Такой статус имеют лица, которые за последний год живут в стране более 183 дней или имеют паспорт гражданина РФ.
2. Есть документальное подтверждение сделки. Имеется договор с продавцом. Размер возврата НДФЛ зависит от стоимости недвижимости. Причем воспользоваться вычетом не смогут граждане, получившие жилье по наследству или в виде подарка. Аналогичные ограничения касаются и тех, кто приобретал квартиру по военной ипотеке. Причина – часть расходов по данной сделке брало на себя государство.
3. Имеются правоустанавливающие документы. Если квартира была куплена на вторичке, то потребуется выписка из Росреестра. При покупке жилья в новостройке подойдет акт приема-передачи жилого объекта. Если на руках есть договор долевого участия, то с помощью него получить возврат НДФЛ не удастся. Придется ждать, когда квартира сдастся в эксплуатацию. Все документы на купленную квартиру нужно оформлять на себя или супруга. Если они оформлены, допустим, на родителей, то вычетом смогут воспользоваться только они независимо от того, на чьи деньги фактически приобреталась недвижимость.
4. Продавец не является близким родственником. Если жилье приобретается, допустим, у матери или отца, то вернуть НДФЛ не получится. Взаимосвязанные лица не могут пользоваться вычетом. Причем налоговиков обмануть не получится. Во время камеральной проверки они проверяют родство продавца и покупателя по общим базам. Если найдут совпадение, то в получении НДФЛ будет отказано.
5. Ранее не использовался вычет. Каждому гражданину РФ положен имущественный вычет с определенными ограничениями. Если сумма НДФЛ, положенная к возврату, полностью израсходована, то повторно заявить о вычете не получится.
6. Жилая недвижимость куплена в России. Законодательные акты по вычетам распространяются на объекты, зарегистрированные на территории РФ.

Какие требуются документы

В ФНС разрешается отсылать отсканированные копии документов, подтверждающие факт сделки. Этого будет достаточно для того, чтобы налоговики смогли проверить действительность покупки. Все оригиналы остаются у покупателя. В некоторых случаях налоговая может попросить предоставить оригиналы, но такое происходит редко. Как правило, хватает скан-копий, где видны оригинальные печати и подписи.

Документы для возврата НДФЛ:

• выписка из Росреестра;
• договор купли-продажи с продавцом;
• при оформлении ипотеки кредитный договор с графиком выплат кредита;
• акт приема-передачи;
• квитанции, которые подтверждают перевод средств продавцу;
• 2-НДФЛ;
• если квартира куплена в браке, то заявление о распределении вычета между супругами;
• свидетельство о браке или рождении ребенка (когда платили долю за супруга или ребенка);
• доверенность (если денежные средства вносил кто-то по поручению).

Что требуется для подтверждения расходов

Имущественный вычет полагается лицам, которые подтвердят расходы на покупку жилья. Привычные всем кассовые чеки как в магазинах здесь не подойдут.

В соответствии с налоговым законодательством РФ, подтвердить расходы на приобретение жилой недвижимости можно с помощью следующих платежных документов:

1. Расписка. Для налоговой подойдет даже неподтвержденная нотариусом расписка. Главное – в документе должна содержаться информация о квартире, стоимости объекта и дате оплаты. В конце должны стоять подписи участников сделки. Расписку рекомендуется составлять собственноручно, а не печатать на ПК.
2. Договор. Если в нём содержится раздел о том, что продавец забрал деньги от покупателя, то этого будет достаточно. Договор необходимо нотариально заверить. Расписка в таком случае не пригодится.
3. Банковские документы. Если денежные средства были переведены продавцу на счет в банке, то нужно обязательно сохранить платежные квитанции. Данная информация станет подтверждением факта оплаты.

Когда отправлять документы

Подаются документы вместе с декларацией 3-НДФЛ. Это можно сделать дистанционно через сайт ФНС (при наличии подтвержденной учетной записи в Госуслугах) или прийти лично в налоговую службу по месту регистрации.

Отправлять разрешается отсканированные копии документов. Всю необходимую информацию налоговики запросят самостоятельно через межведомственные каналы. Если данных будет не хватать или в поданной декларации найдут ошибку, то инспектор сообщит об этом. При дистанционной подаче декларации уведомление об ошибке или недостающих документах придет на аккаунт в ФНС. Если электронная почта привязана к аккаунту в налоговой, то сообщение придет и сюда.

Важно! В декларации необходимо указывать только реальный мобильный телефон. Именно на этот номер могут позвонить налоговики для уточнения данных. В противном случае камеральная проверка рискует затянуться.

Какое количество раз можно подавать на вычет

Таким правом можно воспользоваться только единожды. Вернуть разрешается до 260 000 рублей. При наличии оставшихся средств по вычету они автоматически переносятся на другие квартиры. Это правило касается только сделок, связанных с приобретением жилой недвижимости.

Как рассчитать размер вычета

Он равен 13% от цены за жилье. Максимальная стоимость жилого объекта, с которой возвращают НДФЛ, не превышает 2 млн рублей. Данное ограничение существует с 2008 года.

Независимо от цены и места регистрации квартиры, покупатель сможет вернуть максимум 260 000 рублей.

Пример, как выглядит расчет вычета в зависимости от стоимости жилья:

С уплаченных процентов по ипотечному договору можно вернуть максимум 390 000 рублей. Здесь размер вычета, с которого высчитывают 13%, не превышает 3 млн рублей.

Перенос оставшихся средств на другую квартиру

До 2014 года вычет привязывался к собственнику жилья. В итоге получалось, что гражданин не мог перенести остаток на новые объекты. Если жилая недвижимость стоила 1,5 млн рублей, то покупатель возвращал 195 000 рублей. Оставшиеся средства 65 000 рублей сгорали.

Важно! С 2014 года данное правило изменили. Теперь остаток разрешается переносить на новые сделки по жилой недвижимости.

Перенос оставшихся средств на следующий год

Для возврата максимального вычета за 1 год требуется иметь ежемесячный доход около 170 000 рублей. Однако такие доходы есть не у всех граждан. Поэтому вернуть излишне уплаченный НДФЛ разом за год получается не всегда.

Оставшиеся средства переносятся на следующие годы, пока гражданин не получит в итоге положенную сумму от государства.

Пример:

В 2020 году Иван взял квартиру в новом многоквартирном доме за 2 млн рублей. Его ежемесячная зарплата составляет 30 000 рублей. В 2021 году он вернул 360 000 х 0,13 = 46 800 рублей. Если Иван продолжит получать такой же доход и дальше, то он вернет всю сумму НДФЛ за 6 лет.

Если заработная плата сократится, или Иван будет временно безработным, то сроки возврата вычета увеличатся. При росте зарплаты вернуть НДФЛ удастся быстрее.

Привилегии для пенсионеров

Если гражданин пенсионного возраста купит жилье, то он сразу сможет отправить заявление на вычет. Причем доходы, с которых будет считаться НДФЛ, налоговики возьмут за последние 4 года. Данных льготных условий нет ни у одной категории граждан в РФ.

За какие периоды возвращают НДФЛ

Государство возвращает подоходный налог за три года, которые предшествуют году подачи декларации.

Нестандартные случаи при возврате НДФЛ после покупки жилой недвижимости:

1. Произведена оплата раньше оформления права собственности. Молодая семья заплатила за квартиру в 2015 году. Однако собственность была оформлена лишь через год. Соответственно, официальное право на вычет появилось в 2015 году. В 2021 году такая семья сможет отправить декларацию и вернуть НДФЛ с полученных доходов за последние три года. Доходы за 2017 год и более ранние периоды учитываться не будут. Оставшиеся средства перенесутся на следующий год.
2. Возврат НДФЛ сразу за 3 года. Михаил приобрел жилье на вторичке в 2018 году. Собственность была оформлена в этом же году. Однако Михаил не был осведомлен о вычете и поэтому не подавал в ФНС никаких документов. В 2021 году ему рассказали о такой возможности. В составленной декларации об имущественном вычете он имеет право вернуть НДФЛ с доходов, которые были получены за три последних года.
3. Давняя покупка. Иногда возникают ситуации, когда у человека несколько лет нет дохода, с которого взимается НДФЛ. Право на вычет при этом сохраняется. Допустим, Елена купила комнату в коммуналке в 2015 году. После длительного отпуска в январе 2020 года она устроилась на работу. Отношения с работодателем регламентированы трудовым договором, то есть всё официально. Весь год работодатель отчислял за неё НДФЛ. В 2021 году Елена может вернуть эти деньги на свой счет. Требуется лишь подать декларацию в ФНС.

Как получить вычет?

Вернуть НДФЛ в связи с покупкой квартиры можно двумя способами.

1. Первый – самостоятельно подав декларацию.
2. Второй вариант – через своего работодателя.

Самостоятельная отправка 3-НДФЛ

Отправлять декларацию можно на следующий год после приобретения жилой недвижимости. Причем форма данного документа должна соответствовать году, за который возвращается НДФЛ.

Важно! Ежегодно ФНС предлагает скачать обновленную программу «Декларация» для формирования декларации офлайн на компьютере. Процедура отправки декларации на сайте налоговой каждый год одинаковая. Никаких программ не придется скачивать.

Самый удобный и быстрый способ отправки декларации – на сайте ФНС. Нужно лишь войти в свою учетную запись любым удобным способом и заполнить документ. Все скан-копии договоров и платежных поручений прикрепляются отдельными файлами, что очень удобно.

После успешной отправки документов налоговая инициирует камеральную проверку. Она продлится до 3 месяцев. Если налоговики не найдут ошибок и одобрят декларацию, то деньги придут на счет в банке до 30 дней.

Отправлять две и более деклараций за один календарный год запрещено. Каждая следующая поданная декларация считается в таком случае уточненной и отменяет прошлую версию документа.

Получение вычета на работе

Для возврата подоходного налога необязательно ждать конца текущего года, когда была приобретена квартира. У плательщиков НДФЛ есть возможность получить вычет на официальной работе. Такой способ позволит увеличить размер заработной платы за счет неуплаты 13%, которые ранее списывались в государственный бюджет. Правда, воспользоваться таким способом можно после получения уведомления от налоговой о праве на возврат НДФЛ.

Для возврата налога через работодателя требуется:

1. Отправить заявление в ФНС. Сделать это можно дистанционно через сайт налоговой службы.
2. Приложить документы. Необходимый перечень указан в заявлении.
3. Подписать заявку с помощью электронной цифровой подписи. Она создается прямо на сайте ФНС.

В течение 30 дней от ФНС придет уведомление, которое нужно отнести работодателю. После этого бухгалтерия перестанет списывать с работника налог в виде 13%. Это будет происходить до тех пор, пока не будет полностью выплачен имущественный вычет, или работник не уволится с текущего места трудоустройства.

Помимо роста зарплаты за счет прекратившегося списания налогов, должен также вернуться удержанный с начала календарного года НДФЛ. Если жилая недвижимость приобретена в августе 2021 года и с этого момента действует право на вычет, то вернуть НДФЛ должны за 8 месяцев текущего года.

На заметку! Если человек трудоустроен на двух работах, то он вправе отдать уведомление каждому работодателю и не платить налог. Такой вариант актуален только для тех случаев, когда работник осуществляет деятельность на основании трудовых договоров. Если трудовые отношения регламентированы договором ГПХ, то придется самостоятельно составлять и отправлять декларацию в ФНС.

Уведомление от ФНС о праве на вычет действительно до конца календарного года. Если работник хочет продолжить не платить НДФЛ с зарплаты, пока есть вычет, то придется заново получать уведомление. Аналогичные действия придется сделать и при смене официального трудоустройства. Но это всё равно проще, чем самому собирать большой список документов, подавать декларацию и ждать несколько месяцев успешного завершения камеральной проверки.

Как оформить заявление на возврат НДФЛ

После успешной проверки декларации налоговики подтвердят право на положенный от государства вычет. В разделе «Переплата» после авторизации аккаунта в ФНС появится сумма, которую может вернуть покупатель квартиры. Чтобы получить эти деньги, требуется составить заявление.

Написать заявление о получении излишне уплаченного НДФЛ можно следующими способами:

1. Через специальную форму на сайте ФНС.
2. На бланке, который можно скачать на сайте налоговой.

Важно! С 2021 года заявление на вычет включено в состав декларации. Теперь плательщик налога сразу составляет заявление о возврате положенных ему от государства денег. К декларации прикладываются банковские реквизиты, куда должны прийти средства.

Деньги от налоговой приходят в течение 30 дней с момента подачи заявления. Однако этот отсчет начнется только после успешного прохождения камеральной проверки. Если налоговики не одобрят декларацию 3-НДФЛ, то в личный кабинет ФНС придет соответствующее уведомление с просьбой устранить недостатки.

В некоторых случаях сумма в разделе «Переплата» появляется еще до завершения камеральной проверки. Однако воспользоваться ей нельзя. Пока налоговики не завершат проверку декларации, ходу заявлению о возврате налога не дадут.

Как распределяется вычет между супругами

Если жилая недвижимость приобретается в браке, а брачный договор отсутствует, то квартира считается общая. Соответственно, оба супруга имеют право получить имущественный вычет. Максимальный размер вычета для каждого супруга ограничен. Он составляет по 2 млн рублей.

Пример:

Максим и Екатерина, являясь законными супругами, купили квартиру за 3 млн рублей. Брачного договора у них нет. Поэтому каждый из них может получить вычет до 1,5 млн рублей. Причем распределять размер вычета супруги могут в произвольном порядке. Все договоренности фиксируются в декларации.

Упрощенный порядок получения вычета

В мае 2021 года вышел закон, который коснулся правил получения имущественного вычета. Теперь вернуть НДФЛ можно практически в пару кликов. Больше не придется тратить время на сбор необходимых документов и подачу декларации. Всё произойдет автоматически.

Налоговики теперь сами узнают о праве на вычет и предоставляют его без обращения. При этом камеральная проверка вместо 3 месяцев теперь продлится до 1 месяца. Деньги зачислятся на банковский счет плательщика НДФЛ в течение 15 дней. Ранее приходилось ждать начисление 30 дней.

Чтобы воспользоваться упрощенным порядком, требуется:

• иметь личный кабинет в ФНС;
• банк или налоговый агент должен быть подключен сервису предоставления налоговых вычетов (перечень таких учреждений можно найти на сайте ФНС);
• в прошлом году был доход, с которого уплачен НДФЛ.

Заявление на возврат налога система отправит не позднее 20 марта. До этой даты ничего не нужно делать. Срок предоставления вычета сократился с 4 до 1,5 месяца.