Что такое REITs

Традиционные инвестиции в недвижимость часто ассоциируются с крупными вложениями. Есть также высокие риски столкнуться с низкой ликвидностью и возможной заморозкой объекта строительства. Однако существует другой способ инвестирования в недвижимость – через биржу с помощью покупки зарубежных фондов REITs.

Отличительная особенность такого вложения денег – высокая дивидендная доходность. Ведь по законодательству такие фонды должны платить 90% прибыли своим акционерам. Что такое REITs, какое налогообложение и на что обратить внимание при выборе фонда недвижимости для инвестирования?

Что означают фонды REITs

Аббревиатура REIT расшифровывается как «Real Estate Investment Trust». В переводе на русский язык данное словосочетание обозначает «Инвестиционные фонды недвижимости». Такие трасты занимаются приобретением и строительством недвижимости. Они также могут сдавать склады или помещения в аренду, а полученную прибыль делить между акционерами.

По законодательству фонды REITs обязаны направлять на дивидендные выплаты не меньше 90% от заработанной прибыли за отчетный период. Учитывая данную особенность, такие бумаги отличаются высокими дивидендами и их можно смело называть квазиоблигациями.

Причем есть такие зарубежные фонды, которые начисляют дивидендные выплаты акционерам каждый месяц. Один из таких – Realty Income.

Если компания хочет стать фондом недвижимости REITs, она должна подходить под следующие критерии:

1. Форма управления должна быть корпоративной. Соответственно, компания обязана своевременно осуществлять налоговые отчисления.
2. Основной доход компании, полученный по сделкам с недвижимостью, – не менее 75% от общей прибыли.
3. Количество активов в виде недвижимых объектов или закладных бумаг – не меньше 75%.
4. В уставе прописано, что не меньше 90% от заработанной прибыли распределяются между владельцами акций. Выплаты происходят в виде дивидендов.
5. Количество акционеров – не меньше 100 человек.
6. У пяти акционеров не больше 50% акций компании.

Важно! Указанные критерии актуальны для фондов, которые имеют регистрацию в США. В других государствах критерии могут отличаться.

По организационной форме зарубежные REITs схожи с отечественными фондами недвижимости. Однако у них есть принципиальное отличие. Если российские являются закрытыми фондами и обращаются лишь вне биржи, то зарубежные можно приобрести на фондовом рынке. Причем некоторые из них даже торгуются на СПБ бирже.

Какими бывают REITs

В зависимости от вида деятельности на рынке различают 3 типа REITs:

1. Рентные или долевые. Это самые популярные фонды, доля которых составляет примерно 90%. Они приобретают или строят новую недвижимость для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Если объекты строительства сдаются, то, как правило, аренда подразумевает долгосрочные отношения. Большинство рентных фондов ведут свою деятельность в одной сфере недвижимости. К примеру, LTC Properties сдают недвижимые объекты лишь учреждениям здравоохранения. Есть фонды, которые сдают один объект только одному арендатору. К таким фондам можно отнести Apple Hospitality.
2. Ипотечные. Данные компании вкладывают деньги не в недвижимые объекты, а в закладные ипотечные бумаги. В итоге прибыль получается с процентов по кредитным платежам. Подобных трастов на рынке немного. Их доля сегодня примерно составляет 8%. Однако до 2014 года, когда случился ипотечный кризис, таких фондов было гораздо больше – до 40% на рынке. Доход ипотечных фондов зависит не от стоимости недвижимых объектов или суммы арендных платежей, а от ипотечных ставок и платежеспособности заемщиков. Это основное отличие таких REITs от рентных.
3. Смешанные. Подобные фонды получают прибыль как с закладных бумаг, так и с инвестирования в недвижимые объекты. Таких REITs на фондовом рынке немного. Их доля не превышает и 2%.

Классифицировать фонды недвижимости можно также и по географическому признаку. Например, абсолютное большинство REITs зарегистрировано на территории США. Речь идет о доли 80% на рынке. Следующими идут европейские трасты. Например, в Германии есть такие крупные фонды, как Hamborner или Alstria Office.

Необходимо понимать, что зарубежные фонды из США могут инвестировать не только в американскую недвижимость. К примеру, Simon Property Group занимается строительством недвижимых объектов по всему миру. Следовательно, во время анализа трастов недвижимости важно смотреть не только на страну регистрации, но и внимательно изучить направленность бизнеса.

Зарубежные фонды недвижимости REITs также делятся по секторальному принципу:

1. Residential – жилые недвижимые объекты.
2. Data center – объекты, предназначенные для компьютерной техники.
3. Office – офисные объекты недвижимости.
4. Industrial – промышленные здания и складские помещения.
5. Lodging – гостиницы и отели для отдыха.
6. Education – образовательные учреждения.
7. Retail – торговые центры и магазины.
8. Timberland – лесоповалы.
9. Health Care – учреждения в области здравоохранения.
10. Self-storage – складские помещения самообслуживания для мелкого предпринимательства.
11. Specialized – остальные компании, инвестирующие в аэропорты, рекламные билборды и др.
12. Diversified – REITs, который вкладывает деньги сразу в несколько направлений.

Перед инвестированием в REITs важно внимательно изучить, в какие виды недвижимости вкладывает деньги фонд. Например, во время кризиса 2020 года сильно просели бумаги Simon Property и Kimco Realty. Последней компании даже сначала пришлось временно заморозить дивидендные выплаты, а потом их сократить для экономии средств.

Были фонды, которые после падения фондового рынка быстро отрастали. Речь идет о Sabra Health Care и Welltower. Они сдавали в аренду объекты здравоохранения. Это та отрасль, куда хлынули огромные деньги в разгар борьбы с пандемией коронавирусной инфекцией.

Налоги

Американские фонды недвижимости REITs платят дивиденды акционерам уже очищенные от налогов. Однако такое налогообложение не везде применяется. В Великобритании трасты недвижимости самостоятельно не уплачивают налог с дивидендных выплат. Соответственно, инвесторам приходится самостоятельно платить налог в зависимости от статуса резидентства.

Российские инвесторы, которые приобрели фонды REITs на Санкт-Петербургской бирже и получили дивиденды, не будут платить самостоятельно НДФЛ. Деньги придут на счет уже очищенными от уплаты обязательных налогов. Фонд сам заплатит за акционера необходимую сумму. Причем размер налога будет равен 30%.

Многие инвесторы думают, что подписанная форма W-8BEN позволит получить налоговую льготу и сократить размер НДФЛ. Но это ошибочное мнение. Зарубежные фонды недвижимости REITs не подпадают под действие этого документа. Поэтому платить придется довольно высокий налог.

Важно! С дивидендов по REITs налог равен 30%. Его заплатит сам фонд. Если инвестор получил прибыль с курсовой разницы, то НДФЛ составит стандартные 13%.

Если инвестор купит ETF на REITs, то без подписанной формы W-8BEN налог будет 30%. Если данный документ подписать, то налоговый платеж снизится до 13%. Причем 10% уйдут в казну США, а остальные 3% осядут в РФ. В данном случае действует льготное налогообложение, так как инвестор фактически владеет не REITs, а ETF, внутри которого собраны различные иностранные фонды недвижимости.

Плюсы REITs

Главное достоинство инвестиций в зарубежные фонды недвижимости – возможность получать стабильные дивидендные выплаты. Несмотря на высокую налоговую ставку 30% (в США), доходность данных бумаг в среднем составляет 4% в год. Причем это уже с учетом обязательной уплаты налога.

Среди преимуществ REITs также стоит отметить следующие особенности:

1. Диверсификация. Если в портфель добавить инвестирующие в недвижимость иностранные фонды, то они сделают его более устойчивым к возможным рискам на рынке. Данные бумаги имеют невысокую корреляцию с фондовой биржей и не всегда следуют за ней в периоды коррекции.
2. Защита от роста инфляции. Как показывает время, стоимость недвижимости примерно растет на уровень инфляции. Соответственно, прибыль фондов и дивиденды тоже растут. Правда, начавшийся шок на фондовом рынке в марте 2020 года показал обратное. Но такие форс-мажоры происходят крайне редко.
3. Защита от падения национальной валюты. Зарубежные фонды недвижимости привязаны к иностранной валюте. Поэтому при ослаблении рубля инвестор получит своеобразную страховку в виде роста бумаги в рублёвом выражении.
4. Высокая ликвидность в сравнении с покупкой недвижимости. Гораздо проще приобрести REITs и зарабатывать за счет дивидендов, нежели самому заниматься сделками, связанными с недвижимостью (купля-продажа, аренда и т.д.).
5. Низкая цена. Порог входа в акции REITs начинается примерно с $50. В то время как сама недвижимость может стоить десятки, а то и сотни тысяч долларов.

Минусы REITs

Инвестиции в зарубежные фонды недвижимости всегда сопряжены с рисками. Стоимость REITs сильно зависит от дел в мировой или внутренней экономике. Если наблюдается спад или рецессия, то цена бумаг снижается. Причина падения будет связана с сокращением денежного потока от сдачи в аренду недвижимых объектов. Снизятся также и темпы строительства новой недвижимости. Всё это в итоге негативно скажется на выручке и чистой прибыли компании.

Что касается ипотечных фондов недвижимости, то они тоже имеют риски. Если кредитные ставки вырастут, а платежеспособность заемщиков снизится, то трасты REITs могут оказаться под серьезным давлением.

К недостаткам REITs также относятся:

1. Большой налог с дивидендов – 30%. Речь идет об американских фондах, доля которых на фондовом рынке очень высокая.
2. Риск сокращения дивидендных выплат. Несмотря на регулярность выплат, трасты недвижимости могут урезать размеры дивидендов. 2020 год наглядно это продемонстрировал.
3. Есть вероятность банкротства. Кризисы, которые случились в 2008 и 2014 годах, разорили множество фондов недвижимости.
4. Курс акций REITs редко пребывает в бычьем тренде. В основном бумага двигается в боковике. Соответственно, заработать на курсовой разнице будет довольно сложно.

ETF на REITs

Иностранные фонды недвижимости из-за своей структуры и особенности бизнеса являются диверсифицированным инструментом инвестиций. Большинство REITs инвестирует огромные средства в тысячи недвижимых объектов. Однако если такой диверсификации недостаточно, то можно приобрести на фондовом рынке ETF.

Сегодня на рынке представлено огромное количество ETF на REITs. Самые популярные представлены от трех известных зарубежных компаний Blackrock, SPDR и Vanguard.

1. Blackrock через свою дочку iShares предлагает инвесторам приобрести 9 ETF, которые различаются по географическому и секторальному принципу.
2. SPDR предлагает лишь единственный ETF Real Estate Select Sector SPDR Fund.
3. Vanguard предлагает ETF под названием Vanguard Real Estate ETF.

Как выбирать REITs

Перед инвестированием в иностранные фонды недвижимости нужно оценить следующие факторы:

1. Структура активов и инвестиции компании. В зависимости от направленности бизнеса и отрасли инвестирования нужно определить перспективы фонда. Например, если речь идет о промышленных или коммерческих REITs, то в них логичнее вкладываться на ранних стадиях экономических циклов.
2. География. Чем больше количество стран, куда инвестирует фонд, тем лучше для диверсификации бизнеса. Если активы компании сконцентрированы в одной стране или регионе, то такие инвестиции можно считать высокорискованными. В качестве примера можно привести Apple Hospitality, который сдает недвижимость гостиничным отелям. В период коронакризиса туристический бизнес практически встал. Соответственно, доходы фонда сильно упали.
3. Ежегодная доходность. Нормальный рост REITs – это от 5% годовых. Именно настолько в среднем растет цена американской недвижимости.
4. Размер дивидендов. Средняя дивдоходность по REITs составляет 4% годовых с учетом уплаченных налогов. Чем выше данное значение, тем лучше. Однако гнаться за высокой доходностью не стоит. За ней могут скрываться очень высокие риски, связанные с падением прибыли фонда, урезанием дивидендов в будущем и даже вероятным банкротством.
5. Высокий FFO. Если говорить простыми словами, то это чистый доход от ренты плюс средства, которые компания отложила на ремонт или реконструкцию объектов. Здесь также учитываются убытки от исключения недвижимости из активов.
6. Мультипликатор P/FFO. Данный показатель демонстрирует, насколько недооценен или переоценен фонд. В среднем по рынку REITs он равен 10. Чем ниже данное значение, тем больше недооценена компания. А стоимость фонда находится ниже справедливой оценки.
7. Мультипликатор FFO/S. Этот показатель демонстрирует прирост денег на одну бумагу. Чем выше данный мультипликатор, тем лучше. Однако его нужно изучать в динамике. Зачастую, когда увеличивается соотношение FFO/S, то растут дивидендные выплаты.
8. Долговая нагрузка Net Debt / FFO. Данное соотношение не должно превышать 2.
9. Отношение процентов по платежам к FFO. Денежные потоки компании должны быть выше долговых обязательств. Следовательно, это соотношение не должно превышать 1. В противном случае фонд недвижимости просто работает в убыток. Рано или поздно данный пузырь может лопнуть, а компания разориться. Особенно в период повышения процентных ставок в экономике.

Как купить REITs

Трасты недвижимости торгуются на многих иностранных рынках. Что касается российских инвесторов, то они могут купить акции REITs на Санкт-Петербургской бирже. Достаточно лишь иметь счет у брокера, который дает доступ к данной бирже. Сегодня здесь можно приобрести около 40 фондов REITs.

На заметку! Некоторые брокеры не дают доступ к некоторым иностранным фондам недвижимости. Причина – низкая ликвидность таких инструментов.

На Нью-Йоркской бирже есть более 150 иностранных фондов недвижимости. Однако для их покупки потребуется открыть счет у иностранного брокера. Например, в Interactive Brokers. Там можно приобрести и ETF на REITs.

Альтернативный вариант инвестиций в фонды, которые занимаются недвижимостью, – это ПИФы. Они вкладывают деньги в различные REITs, в том числе и в отечественные.

Вывод

Заниматься инвестициями в недвижимость можно через фонды REITs, которые торгуются на бирже. Причем для этого не потребуются огромные вложения. Минимальный порог входа в такие бумаги составляет от $50.

Инвестор, купивший фонд недвижимости REITs, получает доход не только от роста стоимости акций на фондовом рынке, но и от дивидендов. Большинство трастов сегодня платят щедрые выплаты. Однако такая прибыль будет причислена к доходам за границей. Воспользоваться подписанной формой W-8BEN для льготного налогообложения не получится. Действие данного документа не распространяется на дивиденды REITs.

Российские инвесторы могут приобрести зарубежные фонды, которые инвестируют в недвижимость, на СПБ бирже через отечественного брокера. Правда, выбор здесь ограничен. Большое количество REITs есть на Нью-Йоркской бирже. Но для их покупки потребуется зарегистрировать счет у иностранного брокера.